【汇讯财经机构买股】以租代售只是万科噱头 金融创新去库存成风


发布时间:2020-11-27 10:26:56 阅读量:4044 作者:新明

有业内人士认为,“现在的房地产商都已经不仅仅是房地产商,他们是拥有巨大财富的综合投资者汇讯财经机构买股。只要是能获利的市场,他们都会去参与,而不给自己任何界限。这才是房地产行业未来发展的最新方向。”(文/记者林琳)

昨日,“万科血拼”、“万科推出以租代售”、“万科转型”成为地产界的头条新闻。有业内人士认为,开发商去库存压力已达极限,万科此举只是噱头,不过也有观点认为这是金融创新的开始,并表示目前的金融创新“正当时”。万科对此回应只是营销策略而不是战略转型。市场人士认为,广州的房地产市场仍存在去库存压力,但目前问题并不严峻,预计广州未来楼市价量仍有稳步上升的动力。

“先租后买,租金可抵房款。万科太狠了,彻底不让小开发商活!”昨日,关于“万科转型战略发布会”的内容在网上疯传,有观点认为万科此举“是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上。”不少房地产界的大V也发表了看法。易居研究院副院长杨红旭在微博上点评称:“如果万科大部分楼盘都这么干,那么找死的是万科!”

万科回应:

此举只是营销策略

有业内人士分析,这种论调可能是来自对万科新推出的项目的炒作。记者了解到,近日重庆媒体大篇幅报道重庆首个“用租金抵房款”的长租公寓,就是万科的“出品”。

经纬行高级研究主任黄燕飞评论:“这种想法看似很有看头,但优惠幅度不大。其实他们就是用这个亮点吸引租客优先考虑万科的住宅,但如果同类竞争的住宅在价格更优惠,租客并不一定会选择万科的产品。”

她还提出:“包装一个只有公寓租客才能享受的购房优惠,但实际上是不是房价最优惠,买家对比同类竞争产品就知道了。”

据了解,万科对传闻回应称其只是营销策略而不是市场疯传的战略转型:“各地公司在推广长租公寓业务时,部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法,但尚未成为万科集团的统一部署。”

“去库存”是房地产市场目前的共同目标,有业内人士认为,万科此举也稍微有些“露怯”,证明开发商承受了巨大的压力,这种“小动作”是对市场的试探。“从区域上看,三、四线城市和部分二线城市的库存压力较大,相应的在这些城市项目较多的开发商库存压力较大。”中国指数研究院广州分院院长张化学告诉记者,从他们监测的品牌开发商来看,降价促销、调整产品结构、营销创新(包括首付分期等)、降低开发进度等是目前一般采取的办法。

专家观点:

穗楼市价量仍能稳步上升

张化学认为,中国当前已经基本告别住房短缺时代,总体上供过于求是当前房地产市场的基本特征,也是政府制定政策的前提,短期内不会发生根本变化。

“万科这种去库存的做法要看是在什么城市实施的,参与的是什么产品。”中原地产项目部总经理黄韬认为,政府的调控思路早就定调,目前三、四线房地产市场确实不景气,但广州市场在一线城市中比较稳定和健康,“今年整体销售量比去年增加了30%以上,价格到目前为止累计升了10%。” 据他了解,广州市场上主要的大发展商出货情况相对理想,基本完成了任务,只有少量未达到预定目标。

“总体来看,去库存依然还是广州目前要解决的问题汇讯财经机构买股。”黄韬提出,广州也同时出现了地区分布不平衡的情况,“中心区域的货量很少,价格比较稳定而且有所上升。”他认为,未来广州市场的价量还是能持续稳步上升,而成交量的上涨幅度会大于价格的上涨幅度:“但是这种增幅比第三季度将有所下降。”

房企热衷金融创新

对于万科引起的波澜,也有业内人士持正面肯定的态度,他们认为,这是万科做的尝试和创新:“王石回来了,他们肯定有新动作。”据了解,一些开发商也在利用金融创新来推动营销,如去年远洋地产联合京东金融开展互联网金融众筹活动、今年4月保利与民生银行合作的“利民贷”,以及恒大首付三年免息分期等,还有万科刚刚宣布在重庆试点的“先租后买,租金抵房款”等,都是在房地产营销和去库存方面的金融创新的尝试。

“先租后买类似于万科自己当银行,做房贷,做金融租赁,进一步可以把项目打包卖到市场上。这并不是万科金融野心的第一步棋,此前中国第一款REITS产品,就是由万科和鹏华基金联手开发,标的为万科前海的写字楼。”不少人士在网上评论称万科此举是“典型的融资租赁模式”。

利率上浮的房贷蜂拥提前还

随着个人贷款利率折扣的不断下行,目前银行出现了扎堆提前还贷的现象。“两年前申请的折扣是上浮10%,现在都普遍下浮15%了,于是赶紧来把之前房贷还了。”广州的李先生告诉记者,近期他选择购置一套新房的方式,是先把旧房贷还掉,然后再申请折扣低的新房贷。

记者调查发现,目前,各大银行出现了扎堆提前还贷的局面,部分银行的提前还贷量较年初大增了50%。“基本上要完成信贷投放,就要发放两倍的量,因为提前还贷的量已经和信贷投放量齐平了。”一位不愿意透露姓名的银行业内人士告诉记者。

银行提醒,目前提前还贷申请量较大, 部分银行或延长提前还贷申请排队的时间,建议有提前还贷计划的客户提前做好准备。

现象:

广州部分银行

提前还贷量大增五成

一周前,李先生申请了提前还贷。

据他介绍,由于新购置了一套房产,就将原来上浮10%的房贷提前还掉,“现在新申请的房贷都是9折以下,还能享受公积金贴息贷款。”李先生告诉记者,他到银行申请提前还贷的时候发现有很多前来办理相关业务的客户。

“房贷利率是可以随着央行降息而降低,但是折扣是不变的,不管现在市场上申请的利率是多少,一般来说银行和借贷人签订的合同内容都是折扣不变的。”某银行个人按揭贷款工作人员小陈告诉记者。此外,目前同名转贷款的情况也是监管部门禁止的,因此不少客户会选择先将原来的贷款还清,然后再用抵押贷款等方式再贷款,或者购置另一套房产来置换贷款。

此外,还有部分客户此前申请了抵押房屋贷款,因为目前折扣下行而选择提前还贷后再借款。

调查:

房贷折扣力度大

银行提前还贷量大增

记者调查发现,目前各家银行提前还贷的业务量均出现了猛增的情况。“现在真的超级多提前还贷的,我们的提前还贷量较此前大幅提升了50%。”某银行相关人士告诉记者,现在要增加贷款余额十分艰难,比如说,今年全行贷款余额增长了10个亿,要放差不多20亿贷款才能实现这个增长,因为其中一半的贷款是用来抵消提前还款。“每个月的月供款也就几千万,但是提前还款的量也有这么多。”

另一位国有大行的相关人士也向记者表示,目前提前还贷量确实大增,“比年初多了至少50%。”

“现在的客户提前还贷有两个原因,一是利率折扣下行,二是一线城市房价上涨,将原来高利率的房贷还掉然后再通过抵押贷款,一方面贷款利率更低,一方面贷款额度更高。”某股份制银行个人业务相关负责人刘先生(化名)昨日接受广州日报记者采访时表示。

但据了解,目前各家银行总行都对下面有贷款余额增长的要求,因此银行只能一边接受提前还贷一边继续接受客户申请。“其实目前的房贷业务如果打8.5折,基本上就是不挣钱的了,但是由于额度宽裕,其他企业贷款和经营贷款都不敢放,只能硬着头皮做。”刘先生表示。

业内:排队至少三个月

“由于目前排队人数较多,包括我们在内的不少银行都要排队,且此前只需要一个月的,目前基本上都要三个月。”昨日某国有大行相关业务负责人告诉记者。

此外,专家表示,提前还贷要弄清楚不同银行提前还贷的规定。记者调查发现,目前,银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后,经银行同意,市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对提前还贷的规定各不相同,建议在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程,提前预约。

记者在调查过程中发现,按照各家分行的说法,其实贷款的事情,很多操作的权利都是掌握在支行手里的,所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题,最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理,按照他们所属支行的具体规定来操作。

另外,加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算,所以,即使要提前还贷,购房者也要把握好时机,尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。

Tips

提前还贷怎样划算汇讯财经机构买股

目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法,即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期利息支出最多,本金还得相对较少,以后随着每月利息支出逐步减少,归还的本金就逐步增多。等额本金还款法,即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,而利息随着本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法,因此,如打算提前还款,最好选择等额本金还款法。

如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴成分,所以贷款利率比商贷低不少,此次降息幅度也比普通商贷小,所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷,相对划算些。(记者李婧暄)

万科 金融 库存

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来自武夷山的网友说:评论时间:2020-11-27
寻梦?撑一支长篙,向青草更青处漫溯,满载一船星辉,在星辉斑斓里放歌。但我不能放歌,悄悄是别离的笙箫;夏虫也为我沉默,沉默是今晚的康桥! 回复
来自茂名的网友说:评论时间:2020-11-27
寻梦?撑一支长篙,向青草更青处漫溯,满载一船星辉,在星辉斑斓里放歌。但我不能放歌,悄悄是别离的笙箫;夏虫也为我沉默,沉默是今晚的康桥! 回复

  • 来自汕头的网友说:评论时间:2020-11-27
    生活不会向你许诺什么,尤其不会向你许诺成功。它只会给你挣扎、痛苦和煎熬的过程。所以要给自己一个梦想,之后朝着那个方向前进。如果没有梦想,生命也就毫无意义。 回复

  • 来自滕州的网友说:评论时间:2020-11-27
    我想要的,就是无论有多难,依然有那么一个人,和我相依相守。 回复

来自沈阳的网友说:评论时间:2020-11-26
我能给你的,只有一杯咖啡的温暖,在心里祝福你,不要灰心,不要放弃。忍住眼泪抬起头,微笑着踏在真实的土地上前进。 回复
来自滕州的网友说:评论时间:2020-11-26
总有一天要勇敢长大,抬头看着刺目的阳光,合上书页忘记美好的童话。 回复

  • 来自黄石的网友说:评论时间:2020-11-26
    凡事皆有代价,快乐的代价便是痛苦。 回复

  • 来自凌海的网友说:评论时间:2020-11-26
    又是一番秋意!那雨声在极昼之中,有零落萧疏的况味,连着阴沉的气氲,只是在我灵魂的耳畔私语到:“秋”!我原来无欢的心境,抵御不住那样温婉的侵润,也就开放了春夏间所积受的秋思,和此时外来的怨艾构合,产出一个弱的婴儿----”愁“。 回复

  • 来自东阳的网友说:评论时间:2020-11-25
    如果生活捉弄了你,只要你坚定信念,生命的长河中一定会激起绚丽多彩的浪花;如果生活捉弄了你,那么人生的航程一定要拒绝让步;如果生活捉弄了你,一定要高扬起生活的风帆勇往直前,风雨过后一定有彩虹。 回复

  • 来自吉安的网友说:评论时间:2020-11-25
    没有谁会无缘无故的对你好,所有的关心都来源于喜欢。 回复

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